GAYRİMENKUL HUKUKU NEDİR?
Gayrimenkul hukuku; kişiler ile kişiler, kişiler ile kurumlar veyahut kurumlar ile kurumlar arasındaki arazi, ev, daire, apartman gibi taşınmazların ilgili mevzuatlar çerçevesinde incelenmesini sağlayan Türk Medeni Kanunu’nun bölümlerinden biri olan eşya hukukunun alt dalıdır. Gayrimenkul hukukunun temelini oluşturan “mülkiyet hakkı” T.C. Anayasası ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesince de kabul edilmekte ve korunmaktadır. Lakin bu hakkın ihlali durumunda arazi, konut, tarla veya bina gibi gayrimenkuller üzerinden doğan uyuşmazlıklarla ilgili davalar meydana gelmektedir.
GAYRİMENKUL HUKUKU KAPSAMINDA YER ALAN DAVALAR
Gayrimenkul hukuku bağlamında görülen davalar arasında tapu davaları, istihkak davaları, kira davaları, kamulaştırma davaları, tasarrufun iptali, izaley-i şuyu davaları gibi davalar bu hukuk alanı kapsamında yer almaktadır. Bahsi geçen davaları açıklamak gerekirse;
- Tapu Davaları: Gayrimenkul Hukukunun başlıca davaları arasında yer alan tapu davaları; tapu tescil veya tapu iptali gibi dava türlerini kapsar. Hukuka aykırı düzenlemelerde tapu davaları açılarak mağduriyetin engellenmesi sağlanır.
- İstihkak ve Müdahalenin Men’i Davaları: Her iki dava türü de mülkiyet hakkına dayanan bu dava türlerinden istihkak davası, mülkiyeti çekişmeli olan taşınır veya taşınmaz malın kime ait olduğunun tespiti için açılan bir davadır. Müdahalenin men’ini talep edebilmek için ise malik olmak gerekir ancak bu sınırlı ayni hak sahipleri tarafından da talep edilebilmektedir. Yani bir mal üzerinde sınırlı ayni hak sahibi olan kişiler de el atmanın önlenmesi davasını açabilir.
- Kamulaştırma Davaları: Belediye ve kamu kurumlarına karşı açılabilen kamulaştırma davaları ise özel mülk ve arazilerin fiyatının belirlenerek kamulaştırma işlemlerine yapılan itirazları kapsar. Bu tür durumlarda özel mülk sahibi dava açabilir.
- Kira Davaları: Kiracı ya da mal sahibi tarafından açılan kira davaları, kira bedeli veya tahliye sebebiyle oluşan uyuşmazlıkları çözer. Kira sözleşmesine uymayan her iki taraf da birbiri hakkında bu davayı açabildiği gibi bu kapsamda açılan davalar taşınmazın tahliyesi, kira bedeli tespit davası ve kira bedeli uyarlama davaları şeklinde olabilmektedir.
- İzaley-i Şuyu Davaları: Ortaklı taşınmaz mallarda ortaklığın sonlandırılması için açılan davalardır. Ortaklığın giderilmesi satış ya da taksim yoluyla gerçekleştirilebilir.
- Ecrimisil Davaları: Ecrimisil davaları diğer adıyla haksız işgal davaları ise taşınmaz malı kullanma konusunda hak sahibi olan kişinin rızası veyahut bir hukuka uygunluk sebebi olmaksızın hakka konu taşınmazın üçüncü bir kişi tarafından kullanılması durumunda açılan davalardır.
- Tasarrufun İptali Davaları: Alacağını icra takibi yoluyla borçludan tahsil edemeyen alacaklının, borçlunun son 5 yıl içerisinde gayrimenkul veya menkul mallarına ilişkin mal kaçırmak saiki ile yapmış olduğu tasarruflarını iptal etmek amacıyla, borçluya ve malı devralan üçüncü kişiye karşı açılan dava türüdür.
- Kat İrtifakı Davaları: Kat mülkiyetinden kaynaklanan arsa payının düzeltilmesi, kat irtifakının iptali, kat irtifakının terkini, tapuda hisse oranlarının düzeltilmesi davaları gibi kat irtifakından kaynaklanan çeşitli uyuşmazlıklar çözülerek mağduriyetin engellenmesi amaçlanmaktadır.
Yukarıda bahsedilen dava türlerinin yanı sıra gayrimenkul hukuku kapsamında;
- Ayni, şahsi hak tesisi sözleşmeleri,
- Alım-satım sözleşmelerinin hazırlanması,
- Projelerin çevre mevzuatına uygunluğunun denetimi,
- Tapu tescil işlemlerinin yürütülmesi,
- Gayrimenkullerin ipotek edilmesi, ipoteğin kaldırılması veya paraya çevrilmesi işlemlerinin yürütülmesi,
- Kira sözleşmelerinin düzenlenmesi ve kiracının tahliye işlemlerinin yürütülmesi
- İpotek sözleşmeleri ve kat irtifakı sözleşmelerinin düzenlenmesi,
- İnşaat sözleşmelerinin hazırlanması,
- Bina yönetimi ve proje yönetimi sözleşmelerinin hazırlanması ve revizasyonu gibi işlemler de gayrimenkul hukuku içerisinde yer almaktadır.
Kısaca özetlemek gerekirse; gayrimenkul hukuku, her türlü taşınmaz yani gayrimenkul işlemlerinde her iki tarafın sahip olduğu hakları yasalar çerçevesinde ele alan ve ev, arazi, işyeri, inşaat, apartman gibi mülklerden doğan uyuşmazlık ve ihtilafların konu olduğu hukuk dalıdır.